Eine gut gelegene Altbauwohnung, die zu einem fairen Preis gekauft wird, kann zu einem finanziellen Desaster werden, wenn der Energieausweis mit G eingestuft ist und das Mietverbot vor Abschluss der Renovierungsarbeiten in Kraft tritt. Im Jahr 2024 betrifft diese Situation eine wachsende Anzahl von Immobilien, die zum Verkauf stehen, und es ist oft die erste Falle, in die man tappt, wenn man in die Vermietungsimmobilien investieren möchte.
Energieausweis und Mietverbot: Der Filter, den man vor jedem Kauf anwenden sollte
Bevor man die Rendite oder die Lage betrachtet, beginnt man mit dem Energieausweis. Der gesetzliche Rahmen sieht ein schrittweises Mietverbot für die energieintensivsten Wohnungen vor. Immobilien mit der Einstufung G sind bereits betroffen, und die Klassen E und F werden in den kommenden Jahren folgen.
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Konkret bedeutet der Kauf einer Immobilie mit der Einstufung F oder G, ohne die Kosten für die energetische Sanierung genau zu beziffern, ein Risiko einzugehen. Wir haben gesehen, dass Investoren ihre Projekte über ein Jahr lang blockiert haben, weil es an verfügbaren Handwerkern mangelte oder weil das Renovierungsbudget die ursprüngliche Schätzung erheblich überschritt. Ein ungünstiger Energieausweis, der nicht vorhergesehen wurde, kann die gesamte Mietrendite zunichte machen.
Der praktische Reflex: Den Energieausweis vor der ersten Besichtigung anfordern, nicht nach dem Kaufvertrag. Und die Kosten für die Isolierungsarbeiten von einem Fachmann schätzen lassen, nicht vom Immobilienmakler.
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Für diejenigen, die mit ALO Immobilier investieren möchten, gehört diese Art der Vorabprüfung zum angebotenen Service, was verhindert, dass man das Problem erst nach der Unterzeichnung des Vertrags entdeckt.
Ende des Pinel-Programms und alternative steuerliche Regelungen für die Mietinvestition
Das Pinel-Gesetz läuft am 31. Dezember 2024 aus. Diese geplante Auslaufregelung hat zu einem Ansturm auf den Neubau bei Investoren geführt, die die steuerlichen Vorteile vor dem Stichtag sichern wollten.
Aber sich auf ein Neubauprojekt zu stürzen, nur um einen Steuerabzug zu erhalten, ohne den tatsächlichen Quadratmeterpreis und das Mietniveau im Viertel zu analysieren, bleibt ein häufiger Fehler. Der steuerliche Vorteil kompensiert nicht den überteuerten Kauf in einem Gebiet mit geringer Mietnachfrage.
Denormandie und Malraux: Zwei konkrete Ansätze im Altbau
Parallel dazu gewinnen zwei Regelungen für 2024 an Bedeutung:
- Das Denormandie-Programm zielt auf Investitionen in den Altbau mit Renovierungsarbeiten in förderfähigen Gemeinden ab. Es wird verlangt, dass die Arbeiten einen signifikanten Teil der Gesamtkosten der Maßnahme ausmachen.
- Das Malraux-Programm betrifft die Restaurierung bemerkenswerter Gebäude, mit Steuervergünstigungen von bis zu 33 % der förderfähigen Kosten. Der Einstiegspreis und die administrative Komplexität sind höher.
- In beiden Fällen bleiben die Qualität der Lage und das tatsächliche Mietniveau in der Region die wahren Rentabilitätsindikatoren, nicht der in der Verkaufsbroschüre angegebene Steuervorteil.
Es zeigt sich, dass viele Investoren die Programme nur anhand des Prozentsatzes der Steuerermäßigung vergleichen. Die Nettomietrendite wird nach den Arbeiten, den Kosten und der tatsächlichen Besteuerung berechnet, nicht auf der Grundlage einer optimistischen Simulation, die von einem Entwickler bereitgestellt wird.
Berechnung der Mietrendite: Die Posten, die systematisch unterschätzt werden
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis) gibt eine erste Indikation, verdeckt jedoch die Realität vor Ort. Hier sind die Posten, die in den meisten Simulationen unterschätzt werden:
- Die Leerstandsquote: Selbst in einer angespannten Stadt ist es ratsam, mindestens einen Monat ohne Miete pro Jahr einzuplanen. Zwischen zwei Mietern gibt es Zeit für die Instandsetzung, die Veröffentlichung der Anzeige und die Auswahl des Mietinteressenten.
- Die nicht erstattungsfähigen Hausgeldkosten: Fassadenrenovierung, Austausch der Gemeinschaftsheizung, Anpassung des Aufzugs an die Normen. Diese Beitragsforderungen kommen unerwartet und belasten die Rentabilität über mehrere Jahre.
- Die delegierte Mietverwaltung: Wenn man die Verwaltung an eine Agentur überträgt, sollte man mit 6 bis 10 % der Mieten je nach Dienstleistung rechnen. Diese Kosten reduzieren mechanisch die Nettorendite.
- Die Grundsteuer, die in vielen Gemeinden in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist.
Eine angegebene Bruttorendite von 7 % kann nach Steuern auf unter 3 % netto sinken. Eine realistische Simulation mit all diesen Posten vor der Unterzeichnung durchzuführen, ist der einzige Weg, um herauszufinden, ob das Projekt tragfähig ist.
Mietverwaltung und Wahl des Mietvertrags: Möbliert oder unmöbliert, der Einfluss auf Ihre Einnahmen
Die Wahl zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung beschränkt sich nicht nur auf eine steuerliche Frage. Vor Ort variieren die Rückmeldungen zu diesem Punkt, aber einige Konstanten zeichnen sich ab.
Die möblierte Vermietung (LMNP-Status) ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel abzuschreiben, was die Besteuerung der erhaltenen Mieten erheblich senkt. Im Gegenzug ist die Fluktuation häufiger, insbesondere bei kleinen Flächen, die an Studenten oder Berufstätige in Bewegung vermietet werden. Jeder Mieterwechsel erfordert eine Instandsetzung der Möbel und birgt das Risiko von Leerständen.
Die unmöblierte Vermietung bietet in der Regel längere Mietverträge (mindestens drei Jahre) und eine stabilere Verwaltung. Die Mieten unterliegen dem Regime der Einkünfte aus Immobilien, mit einer oft weniger vorteilhaften Besteuerung als bei möblierten Wohnungen, es sei denn, es gibt erhebliche absetzbare Renovierungsarbeiten.
Mietvertrag Mobilität: Ein Format, das man kennen sollte
Für Immobilien in Universitätsstädten oder in der Nähe großer Baustellen kann der Mietvertrag Mobilität (Dauer von einem bis zehn Monaten, nicht verlängerbar) einem spezifischen Bedarf entsprechen. Er erfordert keine Kaution, was bestimmte Mietinteressenten anzieht. Der Mietvertrag Mobilität eignet sich für möblierte Immobilien in Gebieten mit hoher temporärer Nachfrage.
Die häufige Falle: Die Wahl der möblierten Vermietung nur wegen des steuerlichen Vorteils, ohne zu überprüfen, ob die lokale Nachfrage diesem Miettyp entspricht. In einigen mittelgroßen Städten suchen Mieter vorrangig nach leeren Wohnungen mit langen Mietverträgen.
Bevor man ein Immobilieninvestitionsprojekt startet, spart man Zeit, indem man drei Punkte in dieser Reihenfolge überprüft: den Energieausweis der Immobilie, die tatsächliche Nettorendite (nicht brutto) und die Übereinstimmung zwischen der gewählten Mietvertragsart und der lokalen Nachfrage. Der Rest, einschließlich der steuerlichen Regelung, kommt danach.