Een goed gelegen oud appartement, gekocht voor een goede prijs, kan een geldput worden als het DPE is geclassificeerd als G en het verhuurverbod ingaat voordat de werkzaamheden zijn voltooid. In 2024 betreft deze situatie een groeiend aantal panden die te koop worden aangeboden, en het is vaak de eerste valkuil waar men over struikelt wanneer men wil beginnen met investeren in verhuur vastgoed.
DPE en verhuurverbod: de filter die voor elke aankoop moet worden toegepast
Voordat we naar het rendement of de locatie kijken, beginnen we met het energieprestatiecertificaat. De regelgeving voorziet in een geleidelijke verbod op de verhuur van de meest energie-intensieve woningen. Panden met een classificatie G zijn al getroffen, en de klassen E en F zullen in de komende jaren volgen.
Lees ook : Je interieur heroverwegen: de beste praktijken voor een succesvolle renovatie
Concreet betekent het dat het kopen van een pand met een classificatie F of G zonder de renovatiekosten precies te hebben ingeschat, gokken is. We hebben gezien dat investeerders hun project meer dan een jaar hebben stilgelegd, vanwege een gebrek aan beschikbare vakmensen of omdat het budget voor de werkzaamheden ver boven de oorspronkelijke schatting uitkwam. Een ongunstig DPE dat niet is voorzien, kan de volledige huurwaarderentabiliteit annuleren.
De reflex op het terrein: vraag het DPE vóór het eerste bezoek, niet na de compromis. En laat de isolatiewerkzaamheden door een professional inschatten, niet door de makelaar.
Ook interessant : Omarm de vrijheid van naturisme: hoe je naakt thuis kunt leven in alle rust
Voor degenen die willen investeren met ALO Immobilier, maakt deze soort controle vooraf deel uit van de aangeboden begeleiding, wat voorkomt dat men het probleem ontdekt nadat de akte is getekend.
Einde van de Pinel en alternatieve fiscale regelingen voor verhuurinvesteringen
De Pinel-wet loopt af op 31 december 2024. Deze geplande beëindiging heeft geleid tot een toestroom van aankopen in de nieuwbouw door investeerders die het fiscale voordeel vóór de deadline wilden veiligstellen.
Maar zich haasten naar een nieuw project alleen om een belastingvermindering te krijgen, zonder de werkelijke prijs per vierkante meter en het huurprijsniveau in de buurt te analyseren, blijft een veelvoorkomende fout. De fiscale winst compenseert geen overgewaardeerde aankoop in een gebied waar de huurvraag laag is.
Denormandie en Malraux: twee concrete pistes in de oude bouw
Tegelijkertijd komen er twee regelingen op voor 2024:
- Het Denormandie-regeling richt zich op investeringen in de oude bouw met renovatiewerkzaamheden, in in aanmerking komende gemeenten. Het vereist dat de werkzaamheden een aanzienlijk deel van de totale kosten van de operatie vertegenwoordigen.
- Het Malraux-regeling betreft de restauratie van opmerkelijke gebouwen, met belastingverminderingen die kunnen oplopen tot 33% van het bedrag van de in aanmerking komende werkzaamheden. De instapkosten en de administratieve complexiteit zijn hoger.
- In beide gevallen blijven de kwaliteit van de locatie en het werkelijke niveau van de huurprijzen in de sector de echte indicatoren van rentabiliteit, niet het percentage belastingvermindering dat in de commerciële brochure wordt weergegeven.
We zien dat veel investeerders de regelingen alleen vergelijken op basis van het percentage belastingvermindering. Het netto huur rendement wordt berekend na werkzaamheden, lasten en werkelijke belasting, niet op basis van een optimistische simulatie die door een ontwikkelaar wordt verstrekt.
Berekening van het huur rendement: de posten die we systematisch onderschatten
Het bruto rendement (jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs) geeft een eerste indicatie, maar verbergt de realiteit ter plaatse. Hier zijn de posten die in de meeste simulaties ondergewaardeerd zijn:
- De leegstand: zelfs in een krappe stad is het verstandig om minstens één maand zonder huur per jaar te voorzien. Tussen twee huurders in, is er tijd voor herstel, publicatie van de advertentie en selectie van het dossier.
- De niet-terugvorderbare gemeenschappelijke lasten: gevelrenovatie, vervanging van de gezamenlijke ketel, aanpassing van de lift aan de normen. Deze fondsenverzoeken komen onverwacht en drukken de rentabiliteit over meerdere jaren.
- De uitbestede huuradministratie: als we het beheer aan een bureau toevertrouwen, rekenen we op tussen de 6 en 10% van de huur, afhankelijk van de diensten. Deze kosten verlagen mechanisch het netto rendement.
- De onroerende voorheffing, die de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen in veel gemeenten.
Een bruto rendement van 7% kan na belastingen onder de 3% netto dalen. Een realistische simulatie draaien met al deze posten voordat je tekent, is de enige manier om te weten of het project haalbaar is.
Huurbeheer en keuze van het huurcontract: gemeubileerd of ongemeubileerd, de impact op uw inkomsten
De keuze tussen gemeubileerde en ongemeubileerde verhuur beperkt zich niet tot een fiscale kwestie. Ter plaatse variëren de reacties hierover, maar er zijn enkele constante factoren.
De gemeubileerde verhuur (LMNP-status) maakt het mogelijk om het pand en het meubilair af te schrijven, wat de belasting op de ontvangen huur aanzienlijk vermindert. In ruil daarvoor is de omloopsnelheid frequenter, vooral in kleine oppervlakken verhuurd aan studenten of mobiele werkenden. Elke verandering van huurder vereist een herstel van het meubilair en een risico op leegstand.
De ongemeubileerde verhuur biedt doorgaans langere huurcontracten (minimaal drie jaar) en een stabieler beheer. De huren vallen onder het regime van onroerend inkomen, met vaak een minder gunstige belasting dan bij gemeubileerd, behalve in het geval van aanzienlijke aftrekbare werkzaamheden.
Mobiliteitscontract: een format om te kennen
Voor panden gelegen in universiteitssteden of nabij grote bouwprojecten, kan het mobiliteitscontract (duur van één tot tien maanden, niet verlengbaar) voldoen aan een specifieke behoefte. Het vereist geen borg, wat bepaalde huurdersprofielen aantrekt. Het mobiliteitscontract is geschikt voor gemeubileerde panden in gebieden met een hoge tijdelijke vraag.
De veelvoorkomende valkuil: kies voor gemeubileerd alleen voor het fiscale voordeel, zonder te controleren of de lokale vraag overeenkomt met dit type verhuur. In sommige middelgrote steden zoeken huurders in de eerste plaats naar lege woningen met lange huurcontracten.
Voordat je een vastgoedinvesteringsproject lanceert, bespaart het tijd om drie punten in deze volgorde te controleren: het DPE van het pand, het werkelijke netto rendement (niet bruto), en de overeenstemming tussen het gekozen type huurcontract en de lokale vraag. De rest, inclusief het fiscale systeem, komt daarna.