Un appartamento antico ben posizionato, acquistato al giusto prezzo, può diventare un pozzo senza fondo se il DPE è classificato G e che il divieto di locazione scatta prima della fine dei lavori. Nel 2024, questa situazione riguarda un numero crescente di beni messi in vendita, ed è spesso il primo tranello su cui si inciampa quando si desidera intraprendere un investimento immobiliare locativo.
DPE e divieto di locazione: il filtro da applicare prima di ogni acquisto
Prima di guardare il rendimento o la posizione, si inizia con la diagnosi di prestazione energetica. La traiettoria normativa prevede il divieto progressivo di locazione degli alloggi più energivori. I beni classificati G sono già interessati, e le classi E e F seguiranno negli anni a venire.
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Concretamente, acquistare un bene classificato F o G senza aver quantificato precisamente il costo della ristrutturazione energetica equivale a scommettere. Abbiamo visto investitori bloccare il loro progetto per più di un anno, a causa della mancanza di artigiani disponibili o perché il budget per i lavori superava di gran lunga la stima iniziale. Un DPE sfavorevole non previsto può annullare tutta la redditività locativa.
Il riflesso pratico: richiedere il DPE prima della prima visita, non dopo il compromesso. E far stimare i lavori di isolamento da un professionista, non dall’agente immobiliare.
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Per coloro che desiderano investire con ALO Immobilier, questo tipo di verifica preliminare fa parte del supporto offerto, evitando di scoprire il problema una volta firmato l’atto.
Fine del Pinel e dispositivi fiscali alternativi per l’investimento locativo
La legge Pinel giunge al termine il 31 dicembre 2024. Questa estinzione programmata ha provocato un afflusso di acquisti nel nuovo da parte degli investitori che volevano garantire il vantaggio fiscale prima della scadenza.
Tuttavia, affrettarsi su un programma nuovo solo per ottenere una riduzione fiscale, senza analizzare il prezzo al metro quadrato reale e il livello degli affitti del quartiere, rimane un errore frequente. Il guadagno fiscale non compensa un acquisto sovrastimato in una zona dove la domanda locativa è bassa.
Denormandie e Malraux: due piste concrete nel settore dell’usato
Parallelamente, due dispositivi stanno guadagnando terreno per il 2024:
- Il dispositivo Denormandie mira all’investimento nell’usato con lavori di ristrutturazione, in comuni idonei. Impone che i lavori rappresentino una parte significativa del costo totale dell’operazione.
- Il dispositivo Malraux riguarda il restauro di edifici di pregio, con riduzioni fiscali che possono raggiungere il 33% dell’importo dei lavori ammissibili. Il ticket d’ingresso e la complessità amministrativa sono più elevati.
- In entrambi i casi, la qualità della posizione e il livello reale degli affitti praticati nel settore rimangono i veri indicatori di redditività, non il tasso di riduzione fiscale mostrato nella brochure commerciale.
Si osserva che molti investitori confrontano i dispositivi esclusivamente in base alla percentuale di riduzione fiscale. Il rendimento locativo netto si calcola dopo i lavori, le spese e la fiscalità reale, non su una simulazione ottimistica fornita da un promotore.
Calcolo del rendimento locativo: le voci che si sottovalutano sistematicamente
Il rendimento lordo (affitto annuale diviso per il prezzo d’acquisto) fornisce una prima indicazione, ma nasconde la realtà del terreno. Ecco le voci che si trovano sottovalutate nella maggior parte delle simulazioni:
- La vacanza locativa: anche in una città tesa, prevedere almeno un mese senza affitto all’anno rimane prudente. Tra due inquilini, ci sono i tempi di ripristino, pubblicazione dell’annuncio e selezione della domanda.
- Le spese condominiali non recuperabili: rifacimento facciata, sostituzione della caldaia condominiale, adeguamento dell’ascensore. Questi appelli di fondi arrivano senza preavviso e gravano sulla redditività per diversi anni.
- La gestione locativa delegata: se si affida la gestione a un’agenzia, contare tra il 6 e il 10% degli affitti a seconda dei servizi. Questo costo riduce meccanicamente il rendimento netto.
- La tassa fondiaria, che è aumentata significativamente in molte comuni negli ultimi anni.
Un rendimento lordo dichiarato al 7% può scendere sotto il 3% netto dopo le tasse. Eseguire una simulazione realistica con tutte queste voci prima di firmare è l’unico modo per sapere se il progetto regge.
Gestione locativa e scelta del contratto: arredato o vuoto, l’impatto sui vostri redditi
La scelta tra locazione arredata e locazione vuota non si limita a una questione di fiscalità. Sul campo, i ritorni variano su questo punto, ma alcune costanti emergono.
La locazione arredata (statuto LMNP) consente di ammortizzare il bene e il mobilio, il che riduce notevolmente l’imposizione sugli affitti percepiti. In cambio, il turnover è più frequente, soprattutto nelle piccole superfici affittate a studenti o lavoratori in mobilità. Ogni cambio di inquilino implica un ripristino del mobilio e un rischio di vacanza.
La locazione vuota offre generalmente contratti più lunghi (minimo tre anni) e una gestione più stabile. Gli affitti sono soggetti al regime dei redditi fondiari, con una fiscalità spesso meno favorevole rispetto all’arredato, salvo in caso di lavori deducibili significativi.
Contratto di mobilità: un formato da conoscere
Per i beni situati in città universitarie o vicino a grandi cantieri, il contratto di mobilità (durata da uno a dieci mesi, non rinnovabile) può rispondere a un bisogno specifico. Non richiede un deposito cauzionale, il che attira alcuni profili di inquilini. Il contratto di mobilità è adatto a beni arredati in zone ad alta domanda temporanea.
Il tranello frequente: scegliere l’arredato solo per il vantaggio fiscale, senza verificare che la domanda locale corrisponda a questo tipo di locazione. In alcune città medie, gli inquilini cercano principalmente alloggi vuoti con contratti lunghi.
Prima di avviare un progetto di investimento immobiliare, si risparmia tempo verificando tre punti in quest’ordine: il DPE del bene, il rendimento netto reale (non lordo) e l’adeguatezza tra il tipo di contratto scelto e la domanda locale. Il resto, compreso il dispositivo fiscale, viene dopo.