Um apartamento antigo bem localizado, comprado a um bom preço, pode se tornar um buraco financeiro se o DPE for classificado como G e a proibição de locação ocorrer antes do término das obras. Em 2024, essa situação afeta um número crescente de imóveis à venda, e muitas vezes é a primeira armadilha na qual se tropeça ao querer investir em imóveis para locação.
DPE e proibição de locação: o filtro a aplicar antes de qualquer compra
Antes de olhar para o rendimento ou a localização, começamos pelo diagnóstico de desempenho energético. A trajetória regulatória prevê a proibição progressiva de locação dos imóveis mais energeticamente ineficientes. Os imóveis classificados como G já estão afetados, e as classes E e F seguirão nos próximos anos.
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Concretamente, comprar um imóvel classificado como F ou G sem ter calculado precisamente o custo da renovação energética é como apostar. Vimos investidores bloquearem seus projetos por mais de um ano, devido à falta de profissionais disponíveis ou porque o orçamento das obras superava amplamente a estimativa inicial. Um DPE desfavorável não antecipado pode anular toda a rentabilidade locativa.
O reflexo prático: solicitar o DPE antes da primeira visita, e não após o compromisso. E fazer uma estimativa das obras de isolamento por um profissional, e não pelo corretor de imóveis.
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Para aqueles que desejam investir com ALO Immobilier, esse tipo de verificação prévia faz parte do acompanhamento oferecido, evitando descobrir o problema uma vez que o contrato é assinado.
Fim do Pinel e dispositivos fiscais alternativos para investimento locativo
A lei Pinel chega ao fim em 31 de dezembro de 2024. Essa extinção programada provocou um aumento nas compras de imóveis novos por investidores que queriam garantir a vantagem fiscal antes da data limite.
Mas apressar-se em um programa novo apenas para captar uma redução de imposto, sem analisar o preço por metro quadrado real e o nível de aluguéis do bairro, continua sendo um erro comum. O ganho fiscal não compensa uma compra supervalorizada em uma área onde a demanda locativa é baixa.
Denormandie e Malraux: duas opções concretas no antigo
Paralelamente, dois dispositivos estão ganhando força para 2024:
- O dispositivo Denormandie foca no investimento em imóveis antigos com obras de renovação, em municípios elegíveis. Ele exige que as obras representem uma parte significativa do custo total da operação.
- O dispositivo Malraux diz respeito à restauração de edifícios notáveis, com reduções de imposto que podem chegar a 33% do valor das obras elegíveis. O custo de entrada e a complexidade administrativa são mais altos.
- Em ambos os casos, a qualidade da localização e o nível real dos aluguéis praticados na área permanecem os verdadeiros indicadores de rentabilidade, e não a taxa de redução fiscal exibida no folheto comercial.
Observa-se que muitos investidores comparam os dispositivos apenas com base na porcentagem de redução de imposto. A rentabilidade líquida locativa é calculada após as obras, encargos e tributação real, e não em uma simulação otimista fornecida por um incorporador.
Cálculo da rentabilidade locativa: os itens que subestimamos sistematicamente
A rentabilidade bruta (aluguel anual dividido pelo preço de compra) fornece uma primeira indicação, mas oculta a realidade do terreno. Aqui estão os itens que frequentemente são subestimados na maioria das simulações:
- A vacância locativa: mesmo em uma cidade com alta demanda, prever pelo menos um mês sem aluguel por ano é prudente. Entre dois inquilinos, há o tempo para reparos, publicação do anúncio e seleção do candidato.
- As taxas de condomínio não recuperáveis: pintura, substituição de caldeira coletiva, adequação do elevador às normas. Essas chamadas de fundos chegam sem aviso e comprometem a rentabilidade por vários anos.
- A gestão locativa delegada: se você confiar a gestão a uma agência, conte entre 6 e 10% dos aluguéis, dependendo dos serviços. Esse custo reduz mecanicamente a rentabilidade líquida.
- O imposto sobre a propriedade, que aumentou significativamente em muitas cidades nos últimos anos.
Uma rentabilidade bruta anunciada em 7% pode cair para menos de 3% líquida após impostos. Realizar uma simulação realista com todos esses itens antes de assinar é a única maneira de saber se o projeto é viável.
Gestão locativa e escolha do contrato: mobiliado ou vazio, o impacto em sua renda
A escolha entre locação mobiliada e locação vazia não se limita a uma questão de tributação. No terreno, os retornos variam nesse aspecto, mas algumas constantes se destacam.
A locação mobiliada (status LMNP) permite depreciar o imóvel e o mobiliário, o que reduz significativamente a tributação sobre os aluguéis recebidos. Em contrapartida, a rotatividade é mais frequente, especialmente em pequenos imóveis alugados para estudantes ou profissionais em mobilidade. Cada mudança de inquilino implica uma reforma do mobiliário e um risco de vacância.
A locação vazia geralmente oferece contratos mais longos (mínimo de três anos) e uma gestão mais estável. Os aluguéis estão sujeitos ao regime de rendimentos imobiliários, com uma tributação muitas vezes menos favorável do que a mobiliada, exceto em casos de obras dedutíveis significativas.
Contrato de mobilidade: um formato a conhecer
Para imóveis localizados em cidades universitárias ou próximas a grandes obras, o contrato de mobilidade (duração de um a dez meses, não renovável) pode atender a uma necessidade específica. Ele não exige depósito de garantia, o que atrai certos perfis de inquilinos. O contrato de mobilidade é adequado para imóveis mobiliados em áreas de alta demanda temporária.
A armadilha comum: escolher o mobiliado apenas pela vantagem fiscal, sem verificar se a demanda local corresponde a esse tipo de locação. Em algumas cidades médias, os inquilinos buscam prioritariamente imóveis vazios com contratos longos.
Antes de iniciar um projeto de investimento imobiliário, economiza-se tempo verificando três pontos nesta ordem: o DPE do imóvel, a rentabilidade líquida real (não bruta) e a adequação entre o tipo de contrato escolhido e a demanda local. O restante, incluindo o dispositivo fiscal, vem depois.